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¿Qué son los FIBRAs?
Los FIBRAs o Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces, son instrumentos de inversión en inmuebles administrados por terceros que se encargan de rentar y operar propiedades que ofrezcan un retorno de inversión.
Cuentan con un portafolio de bienes inmuebles diversificado geográficamente; incluye inmuebles en zonas habitacionales, edificios de oficinas, naves industriales, centros comerciales, hoteles y hospitales de todo México.
Tienes varias ventajas fiscales que el SAT ha mantenido para incentivarlos, la principal es que no pagan el impuesto a las ganancias de capital recién establecido.
Los FIBRAs son una figura empleada para animar la inversión en bienes raíces al colocar los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Los CBFI son como las acciones, con derechos corporativos y económicos con derecho a percibir dividendos.
Modelo en que se basan los FIBRAs
Están basadas en el modelo de los Real Estate Investment Trusts (REITs) que son instrumentos financieros de inversión en el mercado inmobiliario de Estados Unidos.
Se busca que las propiedades del fideicomiso estén diversificadas por tipo de inmueble, así como por número, tipo de inquilinos y por localización geográfica. Las propiedades se destinan al arrendamiento.
¿Monto mínimo para invertir en FIBRAS?
Los FIBRAs no requieren desembolsar cantidades elevadas. Los precios de los títulos representativos tienen un valor promedio de 50 pesos. Regularmente se te pide que adquieras al menos 100 títulos.
Invertir en estos instrumentos es comprar una acción de una emisora listada en la BMV. Los movimientos de los CBFIs (compras y ventas) los puedes hacer través de la Casa de Bolsa de tu preferencia. Cuando requieras liquidez, puedes vender tu participación.
Funcionamiento de los FIBRAS
Primero se establece un Fideicomiso que administra el portafolio de bienes en renta.
Los dueños de los inmuebles los aportan al fideicomiso, a cambio de una contraprestación económica. Durante la vida del fideicomiso se pueden realizar nuevas adquisiciones para ampliar el portafolio inmobiliario.
El fideicomiso coloca certificados de participación en la BMV para que el público pueda participar en él y del dinero obtenido se paga a los dueños.
El fideicomiso es administrado por expertos en el mercado de bienes raíces. Mismos que se encargan del mantenimiento, mercadotecnia y administración de los bienes inmuebles.
El 95% de la utilidad anual obtenida de la renta de los bienes se distribuye entre los tenedores de los certificados.
Rendimientos
Los FIBRAs han tenido rendimientos importantes y pueden ser instrumentos para diversificar la inversión, así como una manera segura de generar más plusvalía a las propiedades que participan.
Los FIBRAs han reportado hasta el segundo trimestre de 2016, dividendos por 6,363 millones de pesos.
Según la Casa de Bolsa BX+ los FIBRAS son las emisoras que más dividendos reparten, en un rango de 6 a 7% en promedio, las más altas del mercado.
En cuanto a rendimiento por dividendo se observa que FIBRA Macquarie tiene un rendimiento por dividendo de 7.96% seguido FIBRA Shop con una ganancia de 7.01%. Puedes consultar el comportamiento actual de las FIBRAs en el sitio de Morningstar.
FIBRAs listadas en la BMV
Actualmente, existen varias FIBRAs listadas en la BMV, cada una con un portafolio en diversas ramas inmobiliarias muy especializado.
FIBRA Uno
Esta FIBRA cuenta con propiedades de sector industrial, comercial, mixto y de oficinas. (FUNO.11)
Portafolio: 312 inmuebles que suman 1,719,300 metros cuadrados.
FIBRA Shop
Es una FIBRA especializada en centros comerciales. Sus arrendatarios son de alta calidad con fuerte reconocimiento de marca. (FSHOP.13)
Portafolio: 8 centros comerciales en zonas turísticas de alta gama con una ocupación del 91%.
FIBRA Hotel
Se trata de un fideicomiso creado principalmente para invertir en hoteles orientados a viajeros de negocios administrados por Grupo Posadas y Grupo Real Turismo en México. (FIHO.12)
Portafolio: 35 hoteles que representan 5,001 cuartos
FIBRA Inn
Fideicomiso mexicano formado primordialmente para adquirir, desarrollar y rentar un amplio grupo de propiedades hoteleras en México, bajo las marcas Hampton Inn, Holiday Inn, Marriot, Camino Real y Crown Plaza. (FINN.13)
Portafolio: 14 hoteles que representan 2,423 cuartos.
FIBRA Terrafina
Su portafolio de propiedades se enfoca en naves industriales y de logística (centros de distribución) en el Centro, Bajío y Norte de México. (TERRA.13)
Portafolio: 146 propiedades que suman 19.8 millones de metros cuadrados.
FIBRA Macquarie
En su portafolio propiedades mayoritariamente industriales, con unos pocos inmuebles comerciales y de oficina en todos los estados del norte. (FIBRAMQ.12)
Portafolio: 244 inmuebles industriales con aproximadamente 2.5 millones de metros cuadrados.
Brókers online
Operar online estos instrumentos, es uno de los medios más sencillos de hacerlo. Existen varios brókers online en México que te permiten invertir en FIBRAs. La plataforma que te ofrece algunas ventajas con estos instrumentos es KUSPIT.
También están disponibles las plataformas de Bursanet, ScotiaTrade y GBMHomeBroker. Puedes abrir una cuenta con ellos por Internet invirtiendo muy poco algunos de ellos te permiten aperturala desde $100. Todos te piden tener una cuenta de ahorro con cualquier banco mexicano, así como que envíes una identificación oficial.
Consulta también: Las ventajas de invertir en Piggo, Invertir en FIBRAs con un Bróker Online
No es tan fácil como parece, las casas de bolsa tienen montos mínimos y en promedio te piden medio millón de pesos. Ya que si se invierte menos las comisiones que cobran se llevan tu rentabilidad.